La intentona del gobierno nacional de rematar terrenos y los extraños justificativos demuestran la improvisación y el markenting del gobierno • Es necesario que se debata el futuro de los terrenos fiscales nacionales pero sin dejar de lado la voluntad municipal.
Días atrás, en el seno del HCD, se volvió a poner sobre el tapete la decisión del gobierno nacional de impulsar la venta de predios ociosos del gobierno nacional. En dicha ocasión el concejal Mauricio Pollachi tuvo una poco feliz intervención al defender la medida (que según algunos ediles podía poner en crisis la posibilidad que clubes utilicen los predios) sosteniendo que era una buena oportunidad para que las entidades adquieran las tierras en lugar de depender de la buena voluntad del gobierno de turno. Se sostiene que es una poco feliz intervención por cuanto si conociera mínimamente las condiciones de venta de esos predios y la situación económica de los clubes; caería en cuenta que la posibilidad planteada es imposible. Salvo que le otorgue un subsidio el estado nacional. Pero si va a subsidiar la compra ¿porqué más vale no se la regala?.
Es sano sin duda debatir los destinos de los inmuebles ociosos del estado. En un país de la extensión de Argentina; es racionalmente increíble que exista el problema habitacional que existe. Y más aún la inexistencia de tierra urbanizada. En Mercedes, parte del déficit habitacional, es consecuencia de una de las pocas promesas de campaña que el jefe comunal no cumplió: no se modificó la ordenanza de zonificación.
Y si bien existieron decenas de encuentros y habría dando vueltas un borrador; ese proyecto jamás ingreso formalmente al legislativo a pesar que las tareas comenzaron al final de la primera gestión de Ustarroz. Se convocaron a encuentro con colegios de profesionales, se contó con el apoyo de una universidad pero –a la fecha- la zonificación sigue siendo la misma que impulso el entonces intendente Julio Gioscio a finales de su último mandato. Con un agravante: un decreto de dudosa legalidad pone piedras la aprobación de nuevos PH.
La zonificación no es una normativa más. Junto con el presupuesto y la fiscal impositiva son las más trascendentes de la vida de una ciudad. Con una gran diferencia: la zonificación se debería modificar por lustros, según algunos entendidos. La actual tiene más de 20 años.
Dónde y cómo
La urbanización de un partido es competencia exclusiva y excluyente de las municipalidades. A tal punto que la ley 8912 de uso de suelo obliga a las municipalidades a establecer los usos de cada sector, imponiendo las características, densidad población y servicios mínimos. De hecho la ordenanza de zonificación es la única que atraviesa un control –bastante cuestionable por cierto- de oficinas técnicas para provinciales quienes finalmente convalidan la norma a través de un decreto del gobernador.
Ese engorroso trámite se entiende que es para evitar arbitrariedades que restrinjan y/o limitan derechos y garantías constitucionales de los bonaerenses.
Es por eso que la venta de los predios que el estado nacional considere ociosos, no se deberían llevar a la venta sin acuerdo con los municipios, quienes son en definitiva los que establecen las reglas urbanísticas.
Por el caso a través del decreto 950/2024 suscripto el 24 de octubre último, el gobierno nacional intentará “achicar” patrimonialmente al estado impulsando procedimientos de enajenación de centenares de inmuebles.
El gobierno busca –de esta manera- encaminar los Decretos 952/16, 1064/16, 1173/16, 225/17, 928/17, 355/18, 1088/18, 345/19 y 518/19 y de las Decisiones Administrativas 249/18, 24/19, 317/19 y 610/19 que habían suscripto la administración de Mauricio Macri
En el decreto 928/2017 se sostenía la decisión de subastar un terreno de gran importancia en Mercedes, ubicado en las calles 10, 29, 35 y las vías del Ferrocarril Sarmiento, en el ramal “SB”. El predio, con una superficie de 28.000 metros cuadrados, forma parte del Cuadro de Estación Mercedes y ha sido catalogado como apto para “grandes proyectos urbanos”.
Si bien todas esas normas son de acceso público, es importante detenerlos en este último que es –en definitiva- el que afecta a los mercedinos.
Desde siempre el futuro de los predios ferroviarios ha sido motivo de controversias. El Colegio de Ingenieros se ha mantenido crítico al uso de esos terrenos con otros destinos. Por otra parte durante el último gobierno de CFK a través del programa ProCreAr se habían impulsado distintos proyectos urbanísticos los cuales habían tenido resistencias de distintos sectores.
Lo concreto es que la ordenanza de zonificación cataloga esos predios dentro del DUE 5 (Distrito de Urbanización Especial) destinándolos para: espacios verdes, actividades deportivas, sociales, culturales, recreativas, al aire libre o cubiertas, complementarias a las anteriores. Bares, restaurantes, estacionamientos, sanitarios y/o ferias artesanales; con lo cual se encuentra vedado para emprendimientos habitacionales. No solo eso, se determina que en materia de subdivisión la zona “será adjudicada por préstamo o concesión, previa autorización del Honorable Concejo Deliberante, no pudiendo realizar subdivisiones de ningún tipo”.
O sea que por más que el presidente tenga unas ganas bárbaras de vender el patrimonio estatal; quien quiera comprar ese predio deberá necesariamente acordar con la municipalidad de Mercedes el uso. Con lo cual las chances que aparezca un comprador son evidentemente escasas.
Sensatez
Hasta ahora son pocas, o muy escasas las medidas tendientes a achicar el estado. Se despidió personal –es cierto- pero eso evidentemente no alcanza. El IVA, el impuesto a las ganancias y demás tributos que afectan la vida del ciudadano de a pie, siguen en los mismos niveles. Y ni siquiera han tenido el decoro de disminuirlo en los servicios públicos, donde se han producido incrementos muy por encima del índice de variación salarial.
El caso del AABE es una demostración clara de ello: la planta política fue modificada en el sentido que ingresaron nuevos funcionarios que reemplazaron a los salientes. Pero la lógica del funcionamiento sigue siendo la misma. Solo intentarán vender los inmuebles que quiso vender la gestión de Mauricio Macri y no lo logró. Seguramente por las mismas insensateces.
Y es que cuando se vende un inmueble, debe verificarse el uso autorizado de acuerdo a la ordenanza de zonificación de cada distrito (al menos en la provincia de Buenos Aires). Sin realizar ese estudio, es muy difícil que se pueda encontrar interesado. ¿Qué inversor inmobiliario va a destinar una importante suma de dinero en un predio que tiene un uso tan condicionado como el caso de Mercedes?. Evidentemente ninguno.
Si Milei quiere simplificar el estado sería mucho más coherente que transmita las inmuebles a título gratuito a los estados municipales quienes son los que –por su naturaleza- poseen las decisiones urbanísticas y pueden encontrarle el mejor destino a la tierra. Lo demás es pura y sencillamente jueguitos para la tribuna. Anunciar cambios que jamás podrán concretarse por que la propia legislación así lo establece.
